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Eurosic : Résultats 2012, une forte croissance du cash-flow courant par action



 
 

Communiqué de presse

Paris, le 21 février 2013

   

RESULTATS DE L'ANNEE 2012
Une forte croissance du cash flow courant par action

Faits marquants :
    * Repositionnement du patrimoine
      - Cessions d'actifs matures pour un montant de 530 M€
      - Acquisitions pour 147 M€ d'actifs durant l'exercice, en direct et en co-investissement
       - Des investissements qui atteignent 512 M€ sur les 18 derniers mois       
    * LTV réduite à 36,4% et capacité d'investissement confortée par 201 M€ de trésorerie  
    * Maintien d'un taux d'occupation du patrimoine supérieur à 99% 

Résultats annuels : forte amélioration du cash flow et stabilisation de l'ANR triple net
    * Progression du cash flow courant par action de 22,9% à 2,63€/action 
    * ANR Triple net : 35,47 € par action diluée (EPRA NNNAV) 
    * Proposition de distribution de 2,10€/action en numéraire 

Perspectives :
    * Stabilisation du cash flow en 2013 
   * Poursuite de la stratégie de réinvestissement direct ou en co-investissement dans des opérations recélant des marges de création de valeur  
  

Principaux indicateurs de la société au 31 décembre 2012 :

en M€ 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2011
Revenus locatifs 104,8 89,3 EPRA NNNAV en € /action 35,47 € 35,46 €
Résultat net consolidé 5,9 -24,1 LTV 36,4% 49,5%
Cash flow courant 60,0 40,4 ICR 2,69 x 1,93 x

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 21 février 2013 a arrêté les Etats Financiers Consolidés annuels. Les procédures d'audit ont été effectuées par les commissaires aux comptes et leur rapport d'audit relatif à la certification est émis.

Chiffre d'affaires de l'année 2012

Classes d'actif / (K€) 31/12/2012 31/12/2011 Variation Variation à périmètre constant
Bureaux 84 421 66 986 26,0% 23,5%
Diversification 20 411 22 327 -8,6% 5,0%
Total 104 832 89 313 17,4% 18,5%

Les revenus locatifs bruts du Groupe ont augmenté de 17,4% en 2012 pour atteindre 104,8 M€.

La forte croissance des loyers sur le patrimoine bureaux résulte de l'acquisition du portefeuille d'actifs de bureaux (Palmer) en octobre 2011 (+21,1 M€) dont les loyers ont été perçus en 2012 durant la totalité de l'exercice. La cession en juin 2012 des immeubles Avant Seine et Hoche (-15,7 M€), dont les loyers n'ont été perçus que sur un semestre, n'a encore qu'un impact partiel durant l'exercice.

La baisse des loyers du patrimoine diversification est due à la cession d'une partie des cottages du Center Parcs Sologne en novembre  2011 (- 3,1 M€), l'acquisition du portefeuille de logements auprès d'EDF, dont le loyer s'élève à plus de 8 M€ en année pleine, n'ayant eu qu'un impact très limité du fait de sa date d'acquisition le 21 décembre 2012.

A périmètre constant, l'évolution du chiffre d'affaires ressort à +18,5 %, dont +15,0% proviennent de l'effet en année pleine des mises en location en 2011 dont Jazz (Boulogne 92) et de Quai 33 (Puteaux 92). Les indexations de loyers représentent 3,5% de progression.

Cash-flow courant

Le cash-flow courant progresse de 48,6% à 60,0 M€ au 31 décembre 2012, sous l'effet de la forte progression des loyers et du désendettement mené au cours de l'exercice. Le cash flow courant par action s'établit à 2,63€, en augmentation de +22,9%. Cette forte croissance du cash flow reflète la pertinence des décisions prises en terme de repositionnement du patrimoine qui permet d'améliorer le rendement des actifs tout en diversifiant les risques locatifs.  

31/12/2012 31/12/2011 Variation %
Cash-flow courant (en M€) 60,0 40,4 48,6%
Cash-flow courant / action* (en €) 2,63 € 2,14 € 22,9%

(*) 22 826 912 actions au 31/12/2012.

Patrimoine

Au 31 décembre 2012, la valeur du patrimoine s'élève à 1 381,7 M€ hors droits, en hausse de +2,8% à périmètre constant, offrant un taux de rendement hors droits de 7,6%, contre 7,0% en 2011.

Durant l'exercice, Eurosic a cédé 5 actifs pour 530 M€, dont Avant Seine (Paris 13) et 52 Hoche (Paris 8) en juin.

En décembre, Eurosic a acquis 20% des parts de  l'OPCI Euler Hermes pour engager la restructuration d'un immeuble de bureaux de 12 400 m² situé à proximité de l'avenue des Champs Elysées (Paris 8), et a acquis un portefeuille de 609 logements auprès du groupe EDF.

 
Classe d'actifs Valorisation HD 31/12/2012 (M€) Valorisation HD au 31/12/2011 (M€) Variation à périmètre constant Taux de rendement HD 31/12/2012 Taux de rendement HD 31/12/2011
Bureaux 998,3 1 471,1 2,9% 7,5% 6,9%
Diversification 383,4 256,1 2,4% 7,8% 8,0%
Total 1 381,7 1 727,2 2,8% 7,6% 7,0%

Depuis la clôture de l'exercice, dans le cadre d'un partenariat avec Predica et Assurances du Crédit Mutuel (ACM), Eurosic  s'est portée acquéreur d'un immeuble de bureaux à restructurer de 7 500 m² situé à proximité de l'Opéra, rue Lafayette. Eurosic a également engagé la restructuration du Parc Saint Christophe (Cergy 95) avec la signature d'un Bail en l'Etat Futur d'Achèvement portant sur un immeuble neuf labellisé de 10 000 m², futur siège social de SPIE.

Si l'on tient compte de l'acquisition du portefeuille Palmer en octobre 2011 les investissements d'Eurosic sur 18 mois se seront élevés à 512 M€.

Au 31 décembre 2012, le patrimoine d'Eurosic bénéficie d'une forte visibilité conjuguant un taux d'occupation supérieur à 99% avec une durée moyenne des baux de près de 6 ans et une répartition équilibrée entre l'Ile-de-France et de grandes métropoles régionales.

Dette et indicateurs financiers

Au 31 décembre 2012, la dette nette consolidée s'élève à 503,5 M€, en réduction de 350,6 M€ sur la période. Le Groupe a remboursé 284 M€ de financements suite aux cessions réalisées dans l'année et a mis en place un crédit de 68 M€ sur 7 ans pour l'acquisition du portefeuille de logements EDF.

En outre, les instruments financiers de couverture de taux ont été restructurés permettant de réduire  le coût moyen de la dette à 3,95% contre 4,71% en 2011.

La maturité moyenne de la dette s'établit à 3,5 ans et celles de la couverture de taux à 4,2 ans. Aucune échéance de remboursement n'est due avant mi-2014.

Les ratios bancaires au 31 décembre 2012 sont, du fait du désendettement et de la restructuration des instruments financiers réalisés, en très nette amélioration.

Covenants bancaires consolidés 31/12/2012 31/12/2011 Covenant
Ratio d'endettement net (LTV) 36,4% 49,5% 60,0%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) 2,69x 1,93x 1,75x

Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV)

L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) calculé sur la base de la valeur hors droits des immeubles ressort à 810,0 M€ au 31 décembre 2012, soit 35,47 € par action dilué.

(cf. bridge de l'EPRA NNNAV dans le document PDF en pièce jointe à la fin du communiqué.)

Distribution

Sur la base du cash-flow courant de 2,63 € par action dilué en 2012, le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Mixte de distribuer un dividende en progression de 20 centimes par action  à 2,10€/action en numéraire. Cette distribution représente un rendement de l'ordre de 6,5% sur la base du cours au 21 février 2013. Le paiement est prévu le 24 avril 2013.

Perspectives

Durant l'année 2012 Eurosic a procédé à des cessions importantes d'actifs arrivés à maturité. En 2013 cette politique de rotation d'actifs se poursuivra de façon plus limitée.
Dans la continuité de ce qui a été initié en 2012 avec les opérations EDF, Euler Hermes et  Laffitte Lafayette, Eurosic entend poursuivre, d'une part, l'acquisition d'actifs à revenus sécurisés et, d'autre part, des opérations de développement notamment dans le cadre de l'accord de partenariat conclu avec Prédica et ACM.
Le cash-flow courant par action devrait se stabiliser en 2013.

Annexes - Compte de résultat consolidé au 31/12/2012

Compte de résultat consolidé détaillé (K€) 31/12/2012 31/12/2011 Variation
Loyers nets 102 373 86 231 18,7%
Frais de structure -11 853 -7 452 59,1%
Amortissements, provisions et dépréciations -32 373 -27 719 16,8%
Résultat opérationnel courant 58 147 51 061 13,9%
Résultat de cession des immeubles 9 263 7 682 20,6%
Effet des regroupements d'entreprise - -13 558 -%
Résultat opérationnel 67 409 45 186 49,2%
Produits financiers 3 172 1 893 67,6%
Charges financières -39 639 -42 652 -7,1%
Coût de l'endettement financier net -36 467 -40 759 -10,5%
Ajustement de valeur des instruments financiers -25 075 -28 553 -12%
Quote-part des sociétés mises en équivalence 53 - -%
Impôts sur les bénéfices - -5 -100%
Résultat net consolidé 5 920 -24 131 -124,5%
Nombre moyen d'actions dilué 22 826 912 18 874 971 20,9%
Résultat net consolidé dilué / action 0,26 € -1,28 € -120,3%

  
Calendrier financier

- Assemblée Générale : 17 avril 2013
- Mise en paiement du dividende : 24 avril 2013

  

A propos d'Eurosic

Eurosic est une société d'investissement immobilier (SIIC) qui détient et gère un patrimoine évalué à 1,4 milliard d'euros, principalement composé de bureaux récents, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200

Relations Investisseurs                                               
Laurent Faure              
Tél : +33.1.45.02.23.29            
l.faure@eurosic.fr            

Pour plus d'information : www.eurosic.fr

Communiqué résultats 2012 - PDF