Eurosic : Résultats de l'année 2014, forte croissance et recentrage du patrimoine sur Paris


        


Communiqué de presse

Paris, le 19 février 2015

RESULTATS DE L'ANNEE 2014

Forte croissance et recentrage du patrimoine sur Paris

Un patrimoine en forte évolution

  • Un patrimoine sous gestion droits inclus en forte augmentation à près de 3 Mds€ fin 2014
  • Une stratégie patrimoniale équilibrée alliant rendement long terme des actifs stabilisés en exploitation et création de valeur des projets de développement
  • Une année marquée par le retour dans Paris intra-muros (40% du patrimoine en valeur) et la région parisienne

Poursuite de la gestion dynamique du portefeuille

  • Acquisition de SIIC de Paris en juillet 2014 pour 1,5 Md€
  • Plus de 600 M€ de cessions d'actifs matures réalisées
  • 5 nouvelles opérations de développement pour près de 230 M€ d'engagements, portant à 18 le nombre d'opérations de développement en cours de travaux ou à l'étude (175 000 m²)

Activité immobilière : performances soutenues  

  • 91% de taux d'occupation sur le patrimoine stabilisé
  • Forte visibilité : près de 5 ans de maturité moyenne des baux
  • Près de 13 M€ de loyers sur des baux nouveaux, renouvelés ou prolongés pour une surface totale de 33 150 m²
  • 40% du patrimoine de bureaux bénéficient d'une certification environnementale

Des indicateurs financiers solides à la fin d'une année de forte croissance

  • Augmentation des loyers consolidés de 27%
  • Cash-flow courant de 2,71 € par action
  • LTV maitrisée à 47,0% droits inclus en quote-part
  • ANR triple net de 37,34 € par action
  • Proposition d'une distribution de 2,10 € par action

Principaux indicateurs de la société au 31 décembre 2014 en données consolidées :

  31/12/2014 31/12/2013 (1)     31/12/2014 31/12/2013 (1)
Revenus (1) 126,7 M€ 99,9 M€   Taux d'occupation 90,9 % 99,2 %
Cash-flow courant (2) 71,3 M€ 66,7 M€   ICR 2,38 x 3,84 x
CFC par action (2) 2,71 € 2,92 €   LTV DI QP (3) 47,0% 34,8%
EPRA Earnings / action 2,60 € 2,87 €   Patrimoine DI QP (3) 2 565 M€ 1 511 M€
EPRA NNNAV /action 37,34 € 37,63 €   Trésorerie consolidée 180 M€ 161 M€

(1) Revenus 2013 retraités du changement de méthode de consolidation pour la SCI Cuvier Montreuil
 (2) Part du Groupe
(3) Droits Inclus en Quote-Part de détention

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 19 février 2015 a arrêté les Etats Financiers Consolidés annuels. Les procédures d'audit ont été effectuées par les commissaires aux comptes et leur rapport d'audit relatif à la certification est en cours d'émission.

  • Un patrimoine en forte évolution

Au 31 décembre 2014, la valeur du patrimoine en quote-part de détention s'élève à 2 565 M€ droits inclus (2 424 M€ hors droits), soit une augmentation en volume de près de 70% sur l'année notamment liée à l'acquisition de SIIC de Paris.  

Les opérations importantes de développement de 2014 se sont déroulées conformément aux objectifs poursuivis.

Synthèse du patrimoine et rendements associés
 

Classe des actifs Valorisation
QP 2014 (M€
)
Valorisation
QP 2013 (M€)
Rendement
2014
Rendement
2013
Patrimoine stabilisé 1 921,4 1 346,2 6,2% 7,5%
 - Bureaux 1 465,8 905,1 5,8% 7,4%
 - Diversification 455,7 441,1 7,4% 7,6%
Développements 502,1 90,9 ns ns
Total Hors Droits 2 423,5 1 437,2    
Patrimoine stabilisé 2 037,1 1 421,8 5,8% 7,1%
 - Bureaux 1 550,4 950,6 5,5% 7,1%
 - Diversification 486,7 471,3 6,9% 7,1%
Développements 527,9 88,8 ns ns
Total Droits Inclus 2 565,0 1 510,7    

Le taux de rendement du patrimoine stabilisé s'établit, comme prévu lors de l'opération SIIC de Paris, à 5,8% (droits inclus), en baisse suite à l'acquisition de nombreux immeubles parisiens prime et à une vacance moyenne du groupe supérieure à celle du patrimoine historique d'Eurosic.
A périmètre constant, les valeurs d'expertises annuelles augmentent de 1,0%.

Répartition sectorielle du patrimoine du groupe au 31 décembre 2014
(valeur droits inclus et en quote-part)
Représentation graphique dans le document pdf à télécharger à la fin du communiqué

Patrimoine stabilisé : 79%
- Bureaux 60%                                                                         
- Diversification 19%
Développements : 21%

Répartition géographique du patrimoine du groupe au 31 décembre 2014
(valeur droits inclus et en quote-part)
Représentation graphique dans le document pdf à télécharger à la fin du communiqué

Paris et Grand Paris : 73%
Régions : 27%

L'année 2014 consacre la montée en puissance des opérations de développement représentant plus de 20% du patrimoine du groupe (à comparer à moins de 6% fin 2013) et le recentrage sur Paris / Grand Paris (73% du patrimoine).

  • Poursuite de la gestion dynamique du portefeuille

En 2014, le Groupe Eurosic a poursuivi sa stratégie de gestion dynamique du patrimoine en cédant plus de 600 M€ d'actifs matures, dont un portefeuille d'actifs prime de 300 M€.

Par ailleurs, près de 240 M€ d'engagements ont été réalisés ou signés avec les opérations Villages Nature (loisirs, Val d'Europe), le 15 Rue de Laborde (bureau, Paris 8ème), le 14 Rue de Londres (bureau, Paris 9ème), City'Zen à Euralille (bureau / commerce) et un immeuble à Lyon Vaise (bureau).
Ces principales opérations étant réalisées en partenariat, la valeur totale des engagements d'Eurosic et de ses partenaires s'élève à près de 600 M€.

Enfin, Eurosic conduit 18 opérations en cours de développement ou à l'étude, dont une a été livrée courant décembre 2014 :

Opérations Surfaces Date de livraison
1 opération livrée en 2014 3 255 m²  
Toulouse Plaine Bat. G (Toulouse) 3 255 m² T4 2014
10 opérations en cours de développement en 2014 78 321 m²  
Euler (Paris 8ème) 12 506 m² T1 2015
Laffitte - La Fayette Bureaux (Paris 9ème) 7 177 m² T1 2015
Laffitte - La Fayette Logements (Paris 9ème) 2 221 m² T1 2015
163 Malesherbes (Paris 17ème) 1 317 m² T1 2015
Breizh (Rennes) 7 200 m² T2 2015
Terralta (Lyon) 10 574 m² T4 2015
Campus Saint-Christophe (Cergy) 9 813 m² T4 2015
City'Zen (Euralille) 4 513 m² T4 2016
Villages Nature Equipements (Val d'Europe) 23 000 m² T4 2016
Villages Nature Hébergements (Val d'Europe) 783 cottages (1) T4 2017
7 opérations à l'étude en 2014 93 321 m²  
14 Rue de Londres (Paris 9ème) 5 800 m² T4 2016
36 Rue de Naples (Paris 8ème) 2 252 m² T4 2016
Toulouse Plaine Bat. H (Toulouse) 3 500 m² T4 2016
Blagnac Doret (Toulouse) 14 000 m² T4 2016
15 Rue de Laborde (Paris 8ème) 16 900 m² T3 2018
Cours Michelet (La Défense) 29 072 m² T4 2018
Le Jade (Paris 15ème) 21 797 m² T4 2018
     
TOTAL 174 897 m²  

(1) Soit 43 500 m²

L'investissement total pour les 10 opérations en cours s'élève à près de 700 M€ (100%).

Ces immeubles, situés sur des marchés immobiliers dynamiques et développés selon les meilleurs standards techniques et environnementaux, permettront le renouvellement progressif du patrimoine et à terme l'amélioration des indicateurs opérationnels et financiers du groupe.

  • Activité immobilière : performances soutenues

En 2014, le groupe a généré des revenus bruts de 126,7 M€ contre 99,9 M€ en 2013, soit une hausse de 26,8%. Les revenus de SIIC de Paris contribuent pour 26,1 M€ à cette augmentation.
 

Typologie d'actifs - en M€ 31/12/2014 31/12/2013
retraité (1)
Variation Var. à périmètre constant
Patrimoine stabilisé 119,8 99,7 20,2% -3,8%
 - Bureaux 86,3 67,7 27,4% -3,8%
 - Diversification 33,6 32,0 4,8% -0,7%
Développements 6,8 0,2 na 0,0%
Total revenus locatifs 126,7 99,9 26,7% -2,8%

(1) Revenus 2013 retraités du changement de méthode de consolidation pour la SCI Cuvier Montreuil (passage de la méthode intégration proportionnelle à la mise en équivalence- en application de la norme IFRS 11), soit 5,1 M€

A périmètre constant, les revenus bruts diminuent de 2,8%, suite notamment à l'effet des ventes réalisées en 2013 et en 2014, à la réduction de loyer liée à la démolition (en vue de sa reconstruction) du siège de SPIE sur le Campus Saint-Christophe (Cergy) et à la libération de logements des portefeuilles de logements EDF avant leur cession.

Le patrimoine stabilisé conjugue un taux d'occupation de près de 91% et une durée moyenne des baux de près de 5 ans, avec un recentrage Paris / Grand Paris à 73%.

  • Des indicateurs financiers solides à la fin d'une année de forte croissance
  • Cash-flow courant part du groupe : 71,3 M€, soit 2,71 € par action

Le cash-flow courant part du groupe s'élève à 71,3 M€ en 2014 contre 66,7 M€ en 2013 : SIIC de Paris, intégrée comptablement dès le 23 juillet, y contribue à hauteur de 18,4 M€, tandis que les charges financières courantes du groupe progressent de 11,8 M€, notamment en raison du financement de l'acquisition de SIIC de Paris.

  31/12/2014 31/12/2013 Variation %
Cash-flow courant en part du groupe (en M€) 71,3 66,7 7,0%
Cash-flow courant par action 2,71 € 2,92 € -7,1%
Nombre moyen d'actions y compris instruments de dilution 26 279 326 22 832 826 +15,0%

Le cash-flow courant par action dilué, calculé sur le nombre moyen d'actions de l'exercice 2014, s'élève à 2,71 € contre 2,92 € en 2013, soit une baisse relative de 7,1%.
La baisse du cash-flow courant par action dilué s'explique par la diminution du rendement moyen du patrimoine stabilisé du groupe, par les montants consacrés aux opérations de développement qui ne génèrent pas encore de revenus locatifs et par la dilution résultant de l'augmentation de capital de juillet 2014 réalisée avec une décote de 5% sur l'ANR. Ces effets ne sont que partiellement compensés par l'accroissement du levier financier décidé à l'occasion du rachat de SIIC de Paris.
 

  • Une flexibilité financière améliorée

Plus de 1,4 Md€ de financements mis en place sur l'année, dont :

  • 1,1 Md€ dans le cadre de l'acquisition de SIIC de Paris, répartis en 2 lignes :

- 593 M€ de dette bancaire corporate d'acquisition
- 500 M€ d'emprunts bancaires sécurisés sur 7 ans de refinancement des actifs SIIC de Paris

  • Près de 200 M€ liés aux nouvelles acquisitions et opérations de développement
  • 125 M€ de placement privé obligataire d'une maturité de 8 ans et 1 mois poursuivant la diversification des sources de financement.

Compte-tenu du refinancement du crédit d'acquisition de SIIC de Paris intervenu le 23 janvier 2015, la maturité de la dette financière s'établit à près de 6 ans et le taux d'intérêt moyen global diminue pour s'établir à 2,9%, contre 3,3% en 2013.
Au 31 décembre 2014, la dette financière nominale consolidée est intégralement couverte et constituée pour plus de 55% de financements sécurisés.

Malgré un recours important à l'effet de levier au cours de l'exercice, le groupe Eurosic a démontré sa capacité à mener une politique financière sécurisée comme en attestent les ratios bancaires au 31 décembre 2014 qui respectent largement les covenants contractuels :

Covenants bancaires consolidés 31/12/2014 31/12/2013 Covenant
LTV droits inclus et en quote-part 47,0% 34,8% <= 60%
ICR - Ratio de couverture des frais financiers 2,38 x 3,92 x >= 2.0 x
ICR hors éléments exceptionnels 3,08 x    

Le ratio d'ICR est exceptionnellement impacté par l'amortissement accéléré des frais d'émissions de la dette d'acquisition refinancée en janvier 2015.

  • Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV) à 37,34€/action

L'Actif Net Réévalué triple net (NNNAV), calculé sur la base de la valeur hors droits des immeubles, s'élève à 1 107,1 M€ au 31 décembre 2014. Il progresse de près de 30% par rapport au 31 décembre 2013. L'Actif Net Réévalué triple net par action s'établit à 37,34 € en baisse de 0,29 € par rapport à 2013. Cette évolution reflète l'impact dilutif de l'augmentation de capital mise en oeuvre pour le financement de l'acquisition de SIIC de Paris, alors que la variation positive de juste valeur des actifs (y compris plus-values de cessions) est légèrement supérieure à la variation négative des instruments financiers.

  • Distribution et perspectives

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Mixte de distribuer 2,10 € par action en numéraire. Cette distribution représente environ 80% du cash-flow courant par action. Le paiement est prévu le 28 avril 2015.

Les conseils d'administration d'Eurosic et de SIIC de Paris ont approuvé l'opération de fusion devant être réalisée fin mars 2015 avec effet rétroactif fiscal et comptable au 1er janvier 2015.

En 2015, Eurosic poursuivra sa politique de rotation et d'amélioration de son patrimoine en cherchant à saisir des opportunités de croissance et de création de valeur. 
 

  • Calendrier financier
  • Assemblée Générale : 16 avril 2015
  • Mise en paiement du dividende : 28 avril 2015
     
  • A propos d'Eurosic

Eurosic est une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui détient et gère un patrimoine évalué à près de 3 milliards d'euros fin 2014, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

L'action Eurosic est cotée à Euronext Paris - Compartiment B sous le code ISIN FR0000038200.
Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200

Relations Investisseurs          
Nicolas Darius
Directeur Finances
Tél : +33.1.45.02.24.73
n.darius@eurosic.fr

Pour plus d'information : www.eurosic.fr
 

Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 31/12/2014
 

Compte de résultat consolidé détaillé (K€) 31/12/2014 31/12/2013
retraité (*)
Variation
Revenus nets 120 162 96 333 24,7%
Marge immobilière 880 - ns
Frais de structure -17 424 -12 336 41,2%
Amortissements, provisions et dépréciations 1 827 -696 Ns
Résultat opérationnel courant 105 445 83 302 26,6%
Résultat de cession des immeubles 25 806 1 432 ns
Variation de juste valeur des immeubles de placement 18 531 22 196 -16,5%
Effet des regroupements d'entreprise -5 677 - ns
Résultat opérationnel 144 105 106 968 34,7%
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie 1 951 2 815 -30,7%
Coût de l'endettement brut -45 406 -24 195 87,7%
Coût de l'endettement financier net -43 455 -21 380 103,3%
Autres produits et charges financiers -147 2 842 -105,2%
Ajustement de valeur des instruments financiers -29 694 -11 627 155,4%
Impôts sur les bénéfices -132 - ns
Quote-part des sociétés mises en équivalence 7 573 4 245 78,4%
Résultat net consolidé 78 249 81 049 -3,5%
Part des minoritaires 11 626 1 711 579,5%
Résultat net consolidé part du groupe 66 623 79 338 -16,0%
Nombre moyen d'actions dilué 26 279 326 22 832 826  
Résultat net consolidé dilué / action 2,54 € 3,47 € -0,94 €

(*) Le 31/12/2013 retraité tient compte du changement de méthode de consolidation (passage d'une intégration proportionnelle à une mise en équivalence)pour la SCI Cuvier Montreuil (cf. III. Comptes consolidées §4.2.) et de la valorisation des immeubles de placement à leur juste valeur (IAS 8).
 

Annexe 2 - Indicateurs EPRA au 31/12/2014
 

  31/12/2014 31/12/2013
EPRA NNNAV  1 107,1 M€ 859,2 M€
EPRA NNNAV per share 37,34 € 37,63 €
EPRA Earnings  68,3 M€  65,5 M€
EPRA Earnings per share 2,60 € 2,87 €
EPRA NIY 6,0% 6,5%
EPRA NIY 'Topped-up' 6,6% 7,1%
EPRA vacancy rate 10,4% 1,0%
EPRA Cost ratio 19,5% 16,2%

 

L'EPRA Earnings est défini comme le "résultat récurrent provenant des activités opérationnelles". Ci-dessous un état de rapprochement entre l'EPRA Earnings, le résultat net consolidé et le cash-flow courant.
 

  31/12/2014 31/12/2013
retraité
Résultat part du groupe 66 623 79 338
Ajustements pour déterminer l'EPRA Earnings, exclus :    
- Amortissements et dépréciations sur les immeubles de placement - -
- Variation de juste valeur des immeubles de placement -18 531 -22 196
- Résultat de cession et marge immobilière -26 686 -1 395
- Effet du regroupement d'entreprises 5 677 -
- Juste valeur des instruments financiers et autres coûts financiers associés 39 358 12 510
- Autres produits financiers, reprise de dépréciation sur sociétés mises en équivalence 0 -2 888
- Part des sociétés mises en équivalence -7 839 -4 130
- Part des minoritaires 9 660 4 216
EPRA Earnings 68 263 65 454
EPRA Earnings par action diluée 2,60 € 2,87 €
Ajustements spécifiques pour déterminer le cash-flow courant :    
Honoraires de MOD interne -1 379 -1 116
Charges immobilières -1 133 -
Résultat de cession sur le portefeuille de logements 2 499 1 521
Charges corporate non récurrentes 2 734 586
Amortissements corporels 360 246
Dotations et reprises sur actifs circulants - -
Cash-flow courant 71 344 66 691
Cash-flow courant par action diluée 2,71 € 2,92 €

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