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Eurosic : Résultats du 1er semestre 2015 - Activité immobilière soutenue et renforcement de la structure financière



Communiqué de presse

Paris, le 23 juillet 2015

RESULTATS SEMESTRIELS 2015

Activité immobilière soutenue et renforcement de la structure financière

Rotation sélective du portefeuille et livraison des premières opérations de développement : poursuite du travail d'amélioration du portefeuille

  • Cessions réalisées ou engagées pour 229 M€, en moyenne à +4,2% par rapport aux valeurs au 31 décembre 2014
  • Acquisition de 2 actifs parisiens à redévelopper (rue de Laborde, Paris 8ème et rue de Londres, Paris 9ème) en partenariat avec ACM Vie et Predica, portant à 13 le nombre d'opérations de développement en cours de travaux ou à l'étude
  • Livraison de 5 opérations de développement, conformément au calendrier et budget prévus

Activité immobilière soutenue : priorité à la hausse du taux d'occupation

  • 93% de taux d'occupation sur le patrimoine stabilisé (contre 91% au 31 décembre 2014)
  • 8,9 M€ de loyers sur des baux nouveaux, renouvelés ou prolongés pour une surface totale de près de 30 000 m²

Renforcement de la structure financière et réduction du coût de la dette

  • Baisse de la LTV à 37,7%, notamment grâce à l'émission d'une OSRA pour 302 M€
  • Amélioration du coût moyen spot de la dette à 2,6% (contre 2,9% à fin 2014)

Maintien de bons indicateurs financiers

  • Résultat net de 2,08 € par action et cash-flow courant de 1,13 € par action
  • ANR triple net de 36,95 € par action après distribution de 2,10 € par action en avril 2015

             

Principaux indicateurs de la société au 30 juin 2015 en données consolidées :

  30/06/2015 30/06/2014     30/06/2015 31/12/2014
Revenus 68,3 M€ 51,9 M€   Taux d'occupation 92,7 % 90,9 %
Résultat net par action 2,08 € 1,75 €   ICR 2,21 x 2,38 x
Cash-flow courant 33,5 M€ 33,4 M€   LTV DI QP (2) 37,7% 47,0%
CFC par action (1) 1,13 € 1,46 €   Patrimoine DI QP (2) 2 602 M€ 2 565 M€
EPRA NNNAV / action 36,95 € 36,86 €   Trésorerie consolidée 227 M€ 180 M€

(1) Part du Groupe
(2) Droits Inclus en quote-part de détention

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 23 juillet 2015 a arrêté les états financiers consolidés semestriels[1].

  • Rotation sélective du portefeuille et livraison des premières opérations de développement

Au 30 juin 2015, le patrimoine du groupe Eurosic en quote-part de détention s'élève à 2 602 M€ droits inclus (2 464 M€ hors droits), en progression de 37,2 M€ par rapport au 31 décembre 2014.

A périmètre constant, les valeurs d'expertises progressent de 0,7% par rapport au 31 décembre 2014 (+2,5% pour les seuls immeubles situés à Paris).

Au cours du semestre, le Groupe Eurosic a mené une politique de rotation sélective de son portefeuille, après les cessions mises en oeuvre fin 2014 à la suite de l'acquisition de SIIC de Paris : le groupe a cédé 2 actifs de bureaux situés 73 rue d'Anjou et 9 avenue Percier (Paris 8ème) pour un prix cumulé de 77 M€, ainsi que 13 logements du portefeuille EDF et 3 lots de l'ensemble Laffitte - La Fayette Logements pour un prix cumulé de 4 M€.

Par ailleurs, le Groupe Eurosic a signé, début juillet 2015, une promesse de vente portant sur l'immeuble situé rue des Belles Feuilles à Paris (16ème) totalisant une surface de près de 12 000 m² loué au Groupe Lafarge.

Parallèlement, le groupe a poursuivi sa stratégie d'acquisition d'actifs à redévelopper, dans le cadre de son partenariat avec ACM Vie SA et Crédit Agricole Assurances, via sa filiale Predica, en finalisant l'acquisition de 2 ensembles immobiliers parisiens (15 rue de Laborde, Paris 8ème et 14 rue de Londres, Paris 9ème), à l'issue de 2 appels d'offres publics .

Eurosic a investi 50 M€ en quote-part dans ces 2 opérations au cours du 1er semestre 2015.

  • Principaux indicateurs financiers
     
    • Cash-flow courant part du groupe : 33,5 M€, soit 1,13 € par action

Le cash-flow courant part du groupe s'élève à 33,5 M€ au 30 juin 2015 contre 33,4 M€ au 30 juin 2014.

Le cash-flow courant par action, déterminé après prise en compte des intérêts courus au titre de l'OSRA, s'élève à 1,13 € au 30 juin 2015 contre 1,46 € au 30 juin 2014, en baisse de 0,33€.

La baisse du cash-flow courant par action dilué s'explique par :

  • La diminution du rendement moyen du patrimoine stabilisé du groupe résultant de l'acquisition de SIIC de Paris (en raison d'une part du caractère prime du patrimoine acquis et d'autre part d'une vacance supérieure) ;
  • Les montants croissants consacrés aux opérations de développement qui ne génèrent pas de revenus locatifs substantiels.

Ces effets sont partiellement compensés par l'accroissement du levier financier mis en place à l'occasion du rachat de SIIC de Paris.


  • Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV) à 36,95 €/action

L'Actif Net Réévalué Triple Net, calculé sur la base de la valeur hors droits des immeubles, s'élève à 1 410 M€ au 30 juin 2015. Il progresse de près de 30% par rapport au 31 décembre 2014 en raison principalement de l'émission de l'OSRA.
Par action, l'Actif Net Réévalué Triple Net s'établit à 36,95 € en baisse limitée à 0,39 € par rapport au 31 décembre 2014, malgré la distribution de 2,10 € par action intervenue en avril 2015. Il est stable par rapport au 30 juin 2014 (36,86 € par action).

  • Renforcement de la structure financière et réduction du coût de la dette

Au cours du semestre, Eurosic a renforcé ses capitaux propres au travers de l'émission d'obligations subordonnées remboursables en actions (« OSRA ») pour un montant net de 302,3 M€.

Par ailleurs, le groupe a continué à réduire le coût de ses financements et procédé à la restructuration de la quasi-totalité de ses instruments de couverture de taux au cours du mois d'avril 2015.

La maturité de la dette financière du Groupe s'établit à 5,4 ans au 30 juin 2015 et son coût moyen spot (y compris couvertures de taux) diminue pour s'établir à 2,6% au 30 juin 2015 contre 2,9% au 31 décembre 2014.

Enfin, Eurosic maintient un niveau de flexibilité financière important vis-à-vis de ses covenants contractuels :

Covenants bancaires consolidés 30/06/2015 31/12/2014 Covenants
LTV droits inclus et en quote-part 37,7% 47,0% <= 60%
ICR - Ratio de couverture des frais financiers 2,21 x 2,38 x >= 2.0 x
ICR hors éléments exceptionnels(1) 2,65 x 3,08 x  

(1) Amortissement accéléré des frais d'émissions de la dette à l'occasion des refinancements et du remboursement anticipé des dettes du groupe.

  • A propos d'Eurosic

Eurosic est une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à plus de 3 milliards d'euros à fin juin 2015, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

L'action Eurosic est cotée à Euronext Paris - Compartiment B sous le code ISIN FR0000038200.
Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200

Relations Investisseurs              
Nicolas Darius
Directeur Finances
Tél : +33.1.45.02.24.73
n.darius@eurosic.fr

Pour plus d'information : www.eurosic.fr


Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 30/06/2015

Compte de résultat consolidé détaillé (K€) 30/06/2015 30/06/2014 retraité Variation
Revenus nets 60 262 50 226 20,0%
Marge immobilière 170 622 -72,7%
Frais de structure -10 804 -6 099 77,4%
Amortissements, provisions et dépréciations -98 -138 -28,4%
Résultat opérationnel courant 49 529 44 612 11,0%
Résultat de cession des immeubles -201 1 082 -118,5%
Variation de juste valeur des immeubles de placement 15 547 22 962 -32,3%
Effet des regroupements d'entreprise -1 229 0 -
Résultat opérationnel 63 647 68 656 -7,3%
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie 868 1 566 -44,6%
Coût de l'endettement brut -23 327 -14 123 65,2%
Coût de l'endettement financier net -22 459 -12 558 78,8%
Autres produits et charges financières -22 -39 -43,5%
Ajustement de valeur des instruments financiers 18 615 -10 568 -276,1%
Quote-part des sociétés mises en équivalence 4 213 5 284 -20,3%
Résultat net consolidé 63 994 50 774 26,0%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 2 043 10 545 -80,6%
Résultat net consolidé part du groupe 61 952 40 229 54,0%
Nombre moyen d'actions dilué 29 799 015 22 940 945  
Résultat net consolidé dilué / action 2,08 € 1,75 € 0,33 €


Annexe 2 - Indicateurs EPRA au 30/06/2015

  30/06/2015 31/12/2014 retraité
EPRA NNNAV  1 410,4 M€ 1 107,4 M€
EPRA NNNAV per share 36,95 € 37,35 €
EPRA Earnings    29,8 M€ 31,7 M€
EPRA Earnings per share 1,00 € 1,39 €
EPRA NIY 6,5% 6,0%
EPRA NIY 'Topped-up' 6,7% 6,6%
EPRA vacancy rate 7,6% 10,4%
EPRA Cost ratio 27,8% 19,5%

 

L'EPRA Earnings est défini comme le "résultat récurrent provenant des activités opérationnelles".
Ci-dessous un état de rapprochement entre l'EPRA Earnings, le résultat net consolidé et le cash-flow courant.

  30/06/2015 30/06/2014
retraité
30/06/2014
publié
Résultat part du groupe 61 952 40 229 865
Ajustements pour déterminer l'EPRA Earnings, exclus :      
Amortissements et dépré. sur immeubles de placement - - 23 613
Variation de juste valeur des immeubles de placement -15 547 -22 962 -
Résultat de cession 201 -1 704 -2 376
Neutralisation de la contribution de l'activité marchands de biens -119 - -
Effet du regroupement d'entreprises 1 229 - -
Juste valeur des instruments fi. et autres coûts associés -14 901 11 210 11 210
Part des sociétés mises en équivalence -4 017 -5 413 594
Part des minoritaires 972 10 385 -412
EPRA Earnings 29 769 31 746 33 494
EPRA Earnings par action diluée 1,00 € 1,39 € 1,46 €
Ajustements spécifiques pour déterminer le cash-flow courant :    
Honoraires de MOD interne -968 -1 089 -1 089
Neutralisation de la contribution des opérations en développement 217 1 346 -326
Charges d'exploitation impactées par l'IFRIC 21 2 996 - -
Résultat de cession sur le portefeuille de logements 235 983 983
Charges d'exploitation non récurrentes 1 168 270 194
Amortissements corporels 98 138 138
Cash-flow courant net part du groupe 33 515 33 394 33 394


[1] Les procédures d'audit ont été effectuées par les commissaires aux comptes et leur rapport d'examen limité est en cours d'émission.

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