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Eurosic : Résultats semestriels 2017 - Forte progression des indicateurs financiers suite à l'acquisition de Foncière de Paris



Communiqué de presse

Paris, le 27 juillet 2017

RESULTATS SEMESTRIELS 2017

Forte progression des indicateurs financiers suite à l'acquisition de Foncière de Paris

  • Revenus nets de location simple de 121,0 M€ (+72% vs. juin 2016)
  • Résultat net consolidé part du groupe de 388,3 M€ (+148% vs. juin 2016)
  • Cash-flow courant de 71,7 M€ en progression de 78% (1,51 € par action, +10% vs. juin 2016)
  • ANR triple net de 48,63 € par action (+10% vs. 31 décembre 2016)
  • LTV en baisse à 45,4% (vs. 47% au 31 décembre 2016)

Un patrimoine de plus de 8,1 milliards d'euros sous gestion

  • Investissement de plus de c.350 M€ d'actifs et de projets : c.250 M€ investis sur les secteurs du loisir et de la santé en Europe, et près de c.110 M€ d'actifs de bureaux
  • Poursuite de la politique de rotation du portefeuille avec plus de 300 M€ de cessions dont c.270 M€ concernent des actifs de bureaux matures

Un potentiel important lié aux opérations de développement

  • Livraison de 2 opérations au cours de la période à Paris et Lille
  • 20 projets en cours de développement représentant 2,3 Md€ d'investissement à terminaison avec un fort potentiel de création de valeur et de loyers à livraison

Principaux indicateurs du Groupe :

  30/06/2017 30/06/2016     30/06/2017 31/12/2016
Revenus nets de location simple  121,0 M€ 70,3 M€   Patrimoine (2) 8 126 M€ 7 669 M€
Résultat net consolidé (1) 388,3 M€ 156,9 M€   EPRA NNNAV/action 48,6 € 44,1 €
Cash-flow courant (1) 71,7 M€ 40,2 M€   LTV (3) 45,4% 47,0%
Cash-flow courant par action 1,51 € 1,38 €   ICR 5,5x 5,5x

 (1) Part du Groupe, (2) Sous gestion, droits inclus, (3) Consolidée, droits inclus

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 26 juillet 2017 a arrêté les états financiers consolidés semestriels[1].


« Le 1er semestre 2017 confirme l'année exceptionnelle qu'a connu Eurosic en 2016 grâce à l'effet plein sur le semestre de l'intégration de Foncière de Paris.
Toutes les classes d'actifs participent à l'amélioration des résultats du groupe. Les indicateurs financiers sont en nette progression.
Il faut à nouveau remercier l'ensemble des collaborateurs du groupe pour le travail accompli, à la veille du rapprochement d'Eurosic avec Gecina.
Je ne doute pas que la dynamique impulsée ces cinq dernières années participera au développement de la nouvelle foncière européenne leader sur le marché des bureaux résultant de ce rapprochement. »

Yan Perchet, Directeur Général d'Eurosic

Rapprochement avec Gecina

Le 21 juin dernier[2], Gecina et Eurosic ont annoncé la signature d'accords avec certains actionnaires d'Eurosic portant sur l'acquisition par Gecina de 94,8% du capital d'Eurosic[3], par voie d'acquisition en numéraire de 85,3% du capital d'Eurosic au prix de 51,0 euros par action et par OSRA et par voie d'échange pour 9,5% du capital d'Eurosic sur la base d'une parité d'échange de 7 actions Gecina pour 20 actions Eurosic[4].

Il est rappelé qu'à la demande de Gecina, Eurosic cédera ses participations dans certaines sociétés de diversification ne correspondant pas à la stratégie de Gecina desquelles le Groupe Batipart s'est porté acquéreur pour 463 millions d'euros.

Conformément aux accords conclus le 20 juin dernier, le Conseil d'Administration d'Eurosic, réuni le 26 juillet 2017, a pris connaissance du rapport du cabinet Ledouble[5] dont les conclusions sont les suivantes :

« A l'issue de l'évaluation multicritère et au stade actuel de nos travaux, que nous compléterons en prévision de la remise de l'attestation d'équité, nous sommes en mesure de conclure,
à 'attention du Conseil d'administration, sur le caractère équitable :

  1. des termes de la cession par Eurosic à Batipart des sociétés de diversification (463 millions d'euros de prix de cession pour les sociétés de diversification) et sur l'absence de rupture d'égalité de traitement des actionnaires d'Eurosic du fait de la cession des sociétés de diversification ;
  2. des termes de l'Offre (51 € pour la branche numéraire de l'Offre Publique, 7 actions Gecina pour
    20 Actions ou OSRA Eurosic pour la branche actions de l'Offre Publique), dans la perspective d'un retrait obligatoire
    . »

Le Conseil d'Administration d'Eurosic a approuvé les conclusions de ce rapport telles qu'elles lui ont été présentées et confirme à l'unanimité son soutien à l'opération de rapprochement avec Gecina.

La réalisation des cessions des blocs d'actions Eurosic et des participations dans les sociétés de diversification devrait intervenir d'ici fin août 2017, une fois satisfaites les autres conditions suspensives  (principalement l'obtention de l'autorisation de l'Autorité de la Concurrence). Cette cession sera approuvée par le Conseil d'Administration d'Eurosic nouvellement composé à la suite de la prise de contrôle d'Eurosic par Gecina.

Il est par ailleurs rappelé que conformément à la réglementation boursière applicable, Gecina sera tenue de déposer un projet d'offre publique d'achat et d'échange visant l'ensemble des titres Eurosic non détenus par Gecina (l'« Offre Publique »).

Il est enfin précisé que « l'attestation d'équité aux termes de l'article 262-1 du règlement général de l'AMF sera établie par l'expert indépendant préalablement au dépôt du projet de note d'information en réponse auprès de l'AMF, afin de permettre au Conseil d'administration de rendre son avis motivé sur l'Offre Publique. »


Evénements significatifs de la période

Au cours du premier semestre 2017, le groupe Eurosic a poursuivi la mise en oeuvre de sa stratégie.
                   

  • Suite à l'acquisition de Foncière de Paris en 2016, Eurosic a procédé au retrait obligatoire de Foncière de Paris en janvier 2017, de sorte que le pourcentage d'intérêt d'Eurosic dans Foncière de Paris est désormais de 100% ;
  • Au sein du pôle diversification, le groupe Eurosic a acquis des actifs ou s'est engagé sur des projets d'investissements pour un montant cumulé de c.250 M€ ;
  • Au sein du pôle bureaux, le groupe a fait l'acquisition de 11 actifs pour un montant total de c.110 M€ (droits et frais inclus) correspondant à une surface locative de près de 54 000 m2 situés principalement dans des métropoles régionales françaises ;
  • Le groupe a poursuivi sa politique de gestion proactive de son portefeuille en cédant 6 actifs de bureaux d'une surface totale de plus de 41 000 m2 pour un montant total de c.270 M€ et des actifs du pôle diversification (principalement des actifs du portefeuille EDF) pour c.10 M€ ;
  • Enfin, deux opérations de développement de bureaux ont été livrées : City'Zen à Lille (4 513 m2) et le 14 Londres à Paris 9ème (5 537 m²).

L'Assemblée Générale Mixte du 23 mai 2017 a approuvé une distribution en numéraire de 2,30 € par action. Le paiement est intervenu le 30 mai 2017 pour un montant total de 108,6 M€.


Activité du Pôle Bureaux

Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de bureaux de 6,0 Mds€ au 30 juin 2017, réparti en 185 actifs représentant une surface locative de près de 850 000 m2.

Caractéristiques DU PÔLE BUREAUX au 30 JUIN 2017

Chiffres-clés des bureaux

Nombre d'actifs 2016 Juin 2017
Exploitation 170 174
Développement 13 11
  2016 Juin 2017
Surface locative (en m²) 838 782 849 358
Taux d'occupation (en exploitation) 92,2% 92,9%

* Taux de vacance de 7,1% dont 0,3% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).

Répartition par zone géographique des bureaux[6]

  Md€ %
Paris 3,9 65%
Grand Paris / Ile-de-France 1,2 20%
Régions 0,9 15%
Italie 0,03 0,5%

Répartition des actifs de bureaux entre exploitation et développement6

  Md€ %
Exploitation 4,6 77%
Développement 1,3 23%

Résultats du pôle Bureaux

En M€ 30/06/2017 30/06/2016 Évolution
(en %)
Revenus locatifs bruts 95,1 54,4 + 75%
Revenus de gestion et d'administration 5,2 4,7 + 11%
Revenus bruts 100,3 59,0 + 70%
Charges immobilières non récupérées -14,8 -5,6 + 64%
Total revenus nets 85,5 53,4 + 60%
Revenus nets/revenus bruts 85,2 % 90,5%  

Les revenus nets du pôle Bureaux s'élèvent à 85,5 M€ au 30 juin 2017, contre 53,4 M€ pour la même période en 2016. Les revenus nets ont augmenté de 60% par rapport à la période précédente du fait des acquisitions (principalement avec l'acquisition de Foncière de Paris en 2016).

Activité du pôle Diversification

Le pôle Diversification d'Eurosic est constitué d'un portefeuille de 1,9 Mds€ et regroupe :

  • les actifs d'Eurosic Lagune, véhicule de rendement long terme dédié à la détention et la gestion d'actifs principalement dans les secteurs du loisir et de la santé ;
  • les actifs du Groupe hors bureaux et crédit-bail dont principalement les actifs d'hôtellerie pour lesquels le Groupe détient les murs et gère les fonds de commerce (sept actifs) et des actifs de location simple pour des activités autres que du bureau. Ce patrimoine provient principalement du portefeuille de Foncière de Paris ;
  • par ailleurs le Groupe détient au travers de sa filiale Eurosic Investment Spain un portefeuille d'actifs de loisirs en Espagne principalement composé de résidences de vacances et hôtels opérés par des tiers.

Le pôle Diversification dispose d'un pipeline de neuf projets en développement représentant plus de 222 000 m2 de surface locative.

Caractéristiques DU PÔle DIVERSIFICATION au 30 JUIN 2017

Chiffres-clés de la diversification

Nombre d'actifs 2016 Juin 2017
Exploitation 74 75
Développement 9 9

  2016 Juin 2017
Surface locative (en m²) 538 367 510 254
Taux d'occupation (en exploitation) 96,4% 96,3%

*Taux de vacance de 3,7% dont 0,7% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).

Répartition par typologie des actifs de diversification[7]

  Md€ %
Loisirs 0,9 48%
Santé 0,2 12%
Hôtellerie 0,3 16%
Logement 0,2 11%
Locations à d'autres activités 0,2 9%
Logistique 0,05 3%
Restaurants 0,04 2%

Répartition par zone géographique des actifs de diversification7

  Md€ %
Paris 0,3 18%
Grand Paris / Ile-de-France 0,5 28%
Régions 0,5 28%
International 0,5 26%

Répartition des actifs en diversification entre exploitation et développement7

  Md€ %
Exploitation 1,5 79%
Développement 0,4 21%

Résultats du pôle Diversification

En M€ 30/06/2017 30/06/2016 Évolution
(en %)
Revenus locatifs bruts 36,3 17,3 + 110 %
Revenus de gestion et d'administration 1,7 0,0 -
Revenus bruts 38,0 17,3 + 119 %
Charges immobilières non récupérées -2,6 -0,4 -
Total revenus nets de location simple 35,4 16,9 + 109 %
Revenus nets/revenus bruts 93,2 % 97,4%  

Les revenus nets de location simple du pôle Diversification s'élèvent à 35,4 M€ au 30 juin 2017, contre 16,9 M€ pour la même période de 2016. Ces revenus ont augmenté de plus de 109 % du fait des acquisitions de la période (notamment au travers d'Eurosic Lagune) et de l'acquisition de Foncière de Paris en 2016.

Résultat de l'activité hôtelière

En M€ 30/06/2017 30/06/2016
Produits d'exploitation 18,2 -
Charges d'exploitation -17,4 -
Résultat opérationnel courant de l'activité hôtelière (hors frais de structure et amortissement) 0,8 -

Le résultat opérationnel courant de l'activité hôtelière s'établit à 0,8 M€ pour le 1er semestre 2017.


Activité de crédit-bail

Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de crédit-bail en extinction d'une valeur globale de 0,3 Md€ au 30 juin 2017.

Caractéristiques du portefeuille de crédit-bail

Chiffres-clés de l'activité de crédit-bail

  Juin 2017
Nombre d'actifs 119
Nombre de contrats 169

Répartition du portefeuille de crédit-bail selon l'activité du crédit-preneur 

  %
Nombre d'actifs 54%
Nombre de contrats 23%
Surfaces commerciales 11%
Restaurants 9%
Activités 2%
Autres 0,5%

Répartition du portefeuille de crédit-bail par zone géographique

  %
Paris 22%
Grand Paris / Ile-de-France 41%
Régions 37%

9 actifs de crédit-bail ont fait l'objet de levées d'options sur le premier semestre pour un montant de 27 M€.

Résultats de l'activité crédit-bail

En M€ 30/06/2017 30/06/2016
Redevances financières et autres produits 7,0 -
Charges d'exploitation -0,1 -
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) 6,9 -


Projets en développement

Le Groupe dispose d'un pipeline de projets en développement parmi les plus importants du secteur avec un montant total d'investissement à terminaison de plus de 2,3 Md€ à 100% dont 1,5 Md€ déjà décaissés (respectivement 1,6 Md€ et 1,2 Md€ en quote-part de détention).

Le restant à décaisser de 0,4 Md€ (en quote-part de détention) se répartit pour moitié entre bureaux et actifs de diversification.

Il se compose de :

  • 11 actifs de bureaux pour près de 150 000 m2 de surface locative ;
  • 9 actifs de diversification pour plus de 220 000 m2 de surface locative.
Opérations en développement Typologie Surface Date de livraison estimée % d'intérêt au 30 juin 2017
3 opérations livrées au cours du 1er semestre 2017        
City'Zen (Euralille) Bureaux 4 513 m² T1 2017 100,0%
14 rue de Londres (Paris 9e) Bureaux 5 537 m² T1 2017 33,3%
76 bis rue des Saints Pères Logements 140 m² T1 2017 100,0%
Total SURFACES livrés   10 190 m2    
Bureaux        
10 opérations en cours de développement :      
Le Jade (Paris 15e) Bureaux 22 172 m² T3 2017 100,0%
Montmorency Bureaux 14 080 m² T3 2017 100,0%
Pantin Manufacture Bureaux 6 190 m² T3 2017 100,0%
141 Haussmann (Paris 8e) Bureaux 1 729 m² T3 2017 100,0%
127-129 rue de l'Université Bureaux 8 817 m² T4 2017 100,0%
15 rue de Laborde (Paris 8e) Bureaux 18 500 m² T2 2018 33,3%
Toulouse Plaine Bat. H (Toulouse) Bureaux 3 540 m² T3 2018 100,0%
Carré Michelet (La Défense) Bureaux 36 336 m² T4 2018 100,0%
Penthemont Bureaux 9 600 m² T1 2018 100,0%
Tombe Issoire Bureaux 11 382 m² T3 2019 50,1%
Total opérations en cours au 30 juin 2017   132 346 m2    
1 opération sécurisée :        
Stream Building (Paris 17e) Bureaux 15 159 m2 T1 2020 33,3%
Total opérations sécurisées au 30 juin 2017   15 159 m2    
Total Bureaux   147 505 m2    
Diversification        
9 opérations en cours de développement :        
Villages Nature Equipements (Val d'Europe) Loisirs 23 000 m² T3 2017 21,4%
Villages Nature Hébergements (Val d'Europe) Loisirs 18 570 m² T3 2017 50,0%
Calle Bailen, 37 - Madrid Logements 2 191 m² T3 2017 66,0%
Courtyard Marriott Roissy Hôtel 13 091 m² T3 2017 100,0%
Festa Loisirs 11 064 m² T4 2017 66,0%
Bellechasse Hôtel 2 900 m² T1 2018 100,0%
Club Med Cefalù Loisirs 26 558 m² T2 2018 61,1%
Center Parcs Allgau Loisirs 75 000 m² T4 2018 57,4%
Ceretto Santé 50 000 m² T4 2020 61,1%
Total Diversification   222 374 m2    
Total développement Groupe   369 879 m2    

Le Groupe attend un taux de rendement immobilier moyen sur les opérations de développement de l'ordre de 6% sur les bureaux et de 7% sur le périmètre de diversification.

Par ailleurs, les opérations de développement du pôle Diversification sont intégralement pré-louées.


Résultats consolidés du premier semestre 2017

Compte de résultat consolidé détaillé
En K€
30/06/2017 30/06/2016 Variation
Loyers IFRS 132 335 71 645 85%
Autres prestations et honoraires 5 976 4 710 27%
Charges locatives et taxes non récupérées -17 346 -6 068 186%
Revenus nets sur opérations de location simple 120 965 70 287 72%
Redevances financières et autres produits sur opérations de crédit-bail 6 951 -  
Charges d'exploitation sur opérations de crédit-bail -95 -  
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) 6 856 - -
Produits d'exploitation hôtelière 18 212 -  
Charges d'exploitation hôtelière -15 729 -  
Dotation aux amortissements de l'activité hôtelière -1 668 -  
Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière (hors frais de structure) 815 - -
Marge immobilière 2 455 854 187%
Charges générales d'exploitation -22 463 -12 972 73%
Autres amortissements et dépréciations - 1317 -553 138%
Résultat opérationnel courant 107 312 57 615 86%
Variation de juste valeur des immeubles de placement 297 471 126 961 +134%
Résultat de cession des immeubles de placement 3 347 17 244 -81%
Effet du regroupement d'entreprises 0 0 -
Résultat opérationnel 408 130 201 820 102%
Produits financiers 5 167 3 710 43%
Charges financières -26 984 -18 158 49%
Coût de l'endettement financier net -21 817 -14 448 51%
Autres charges et produits financiers 63 0 -
Ajustement de valeur des instruments financiers 12 269 -31 016 -
Quote-part des sociétés mises en équivalence 12 629 15 132 -17%
Résultat net avant impôts 411 274 171 488 140%
Charges d'impôts -3 048 - -
Résultat net consolidé 408 226 171 488 138%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle -19 884 -14 622 36%
Résultat net consolidé part du Groupe 388 341 156 866 148%
Nombre moyen d'actions dilué (y compris OSRA) 64 870 587 37 625 582 72%
Résultat net consolidé/action dilué (€) 5,99 4,17 44%

Le Groupe Eurosic a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 388,3 M€ au cours du 1er semestre 2017, en augmentation de +148% par rapport au premier semestre 2016 (156,9 M€).

Revenus nets sur opérations de location simple

Les revenus nets sur opérations de location simple intègrent les loyers des actifs en location simple, les honoraires de gestion et d'administration desquels sont déduites les charges liées aux immeubles et au foncier non refacturées aux locataires.

Au premier semestre 2017, le Groupe a généré des revenus nets de 121,0 M€ contre 70,3 M€ sur la même période en 2016, soit une hausse de 72% (voir chapitres 1.2, 1.3 et 1.4 pour plus de détails par pôle d'activité).

Les charges immobilières non récupérées s'élèvent à -17,3 M€.

En M€ 30/06/2017 30/06/2016 Évolution
(en %)
Bureaux 85,4 53,4 + 60 %
Diversification 35,5 16,9 + 110 %
Total revenus nets 121,0 70,3 + 72 %

Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail

Au cours du premier semestre 2017, l'activité de crédit-bail a généré un résultat opérationnel courant de 6,9 M€.

Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière

Au cours du premier semestre 2017, l'activité hôtelière a généré un résultat opérationnel courant de 0,8 M€.

Charges générales d'exploitation

Les charges générales d'exploitation du Groupe sont en augmentation de 9,5 M€ entre S1 2016 et S1 2017 pour s'établir à près de 22,5 M€, reflétant la croissance du Groupe et notamment l'acquisition de Foncière de Paris.

Résultat opérationnel courant

Le résultat opérationnel courant du Groupe ressort à 107,3 M€ sur le premier semestre 2017 contre 57,6 M€ sur la même période en 2016, soit une hausse de +86%.

Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel du Groupe s'établit à 408,1 M€, en augmentation de 103% par rapport à la même période en 2016. Il intègre notamment :

  • l'augmentation de la juste valeur des actifs de 297,5 M€ sur le semestre ;
  • le résultat de cession des immeubles de placement pour 3,3M€.

Coût de l'endettement financier

Le coût de l'endettement financier net s'établit à 21,8 M€ pour le premier semestre 2017 (après l'immobilisation d'environ 10 M€ de frais financiers liés aux opérations de développement) contre 14,4 M€ pour la même période en 2016. Cette évolution résulte principalement de l'augmentation du montant de la dette suite à l'acquisition de Foncière de Paris.

Quote-part des sociétés mises en équivalence

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ressort à 12,6 M€ sur le premier semestre 2017.

Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle

La part du résultat net revenant aux participations ne donnant pas le contrôle ressort à 19,9 M€ sur le premier semestre 2017 contre 14,6 M€ sur la même période en 2016. Cette hausse s'explique principalement par la croissance d'Eurosic Lagune et par l'entrée de partenaires au capital d'Eurosic Investment Spain depuis décembre 2016.

Cash-flow courant

Le cash-flow courant part du Groupe est un des indicateurs de référence suivi par le Groupe Eurosic et correspond au résultat du Groupe retraité des événements exceptionnels ou non récurrents.

Cet indicateur est déterminé à partir du résultat net consolidé part du Groupe, duquel sont retraités les éléments suivants :

  • revenus non récurrents (-3,0 M€) ;
  • charges d'exploitation des opérations en développement et non récurrentes, lissage des taxes immobilières non refacturées (+8,7 M€) ;
  • marge immobilière (-2,5 M€) ;
  • effet du regroupement d'entreprises et autres charges d'exploitation non récurrentes (+0,4 M€) ;
  • résultat de cession des actifs immobiliers hors cessions récurrentes (portefeuille Garden) (-1,5 M€) ;
  • variation de juste valeur des immeubles de placements (-297,5 M€) ;
  • variation de juste valeur des instruments financiers (-12,3 M€).

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence et la part du résultat attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle (intérêts minoritaires) sont également ajustées de la variation de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers, respectivement à hauteur de -8,3 M€ et de +9,6 M€.

Le cash-flow courant est déterminé après prise en compte du coût des OSRA, de manière à déterminer les sommes disponibles pour les actionnaires.

Le cash-flow courant part du Groupe s'élève ainsi à 71,7 M€ au 30 juin 2017 contre 40,2 M€ au 30 juin 2016, soit une progression de 78%. Le cash-flow courant par action s'élève à 1,51 € contre 1,38 € au 30 juin 2017, soit en hausse de 10%.

Ressources financières

Marqués par un calendrier macro-économique et politique chargé, les marchés financiers sont restés volatiles au cours du 1er semestre 2017. Dans ce contexte, le Groupe Eurosic a levé et refinancé sur cette période près de 450 M€ de dettes à moyen et long terme lui permettant ainsi de sécuriser des conditions financières très attractives sur le long terme.

La structure de financement du Groupe présente des indicateurs solides au 30 juin 2017 :

  • le ratio de couverture des intérêts par l'EBE (ICR) reste stable à son plus haut historique à 5,5x au H1-2017 ;
  • le ratio d'endettement consolidé (LTV) diminue pour atteindre 45,4%, cette baisse s'expliquant principalement par la hausse des valeurs des actifs à périmètre constant ;
  • la maturité moyenne de la dette ressort à 5,2 années par rapport à 5,4 années au 31 décembre 2016 (après affectation des lignes de crédit confirmées non utilisées) ;
  • le coût spot moyen de la dette du Groupe (y compris coût des couvertures et des lignes de crédit confirmées) reste stable à 2,0% au 30 juin 2017 (2,0% à fin 2016) ;
  • le Groupe dispose de 428 M€ de lignes de crédit confirmées non tirées au 30 juin 2017 (hors découverts autorisés).

Patrimoine et ANR au 30/06/2017

Patrimoine du Groupe

Patrimoine sous gestion droits inclus 30/06/2017 31/12/2016 Variation (en %) Variation à périmètre constant
M€ % M€ %
Bureaux  5 957  73% 5 652 74% 5% 7%
Paris  3 862  47% 3730 49% 4% 6%
Grand Paris/Île-de-France  1 191  15% 1202 16% -1% 8%
Régions et international  904  11% 720 9% 26% 9%
Diversification  1 912  24% 1 709 22% 12% 1%
Loisirs et Santé  1 149  14% 961 13% 20% 1%
Hôtels  267  3% 262 3% 2% 2%
Autres  496  6% 486 6% 2% 2%
Autres activités 257  3% 309 4% -16% -3%
Total Groupe 8 126  100% 7 669 100% 6% 5%


Actif net réévalué

L'Actif Net Réévalué EPRA triple net (EPRA NNNAV) est déterminé à partir :

  • des capitaux propres consolidés en normes IFRS (avec application de la méthode de la juste valeur) ;
  • l'ajout de la valeur de marché de la dette à taux fixe ;
  • du retraitement des plus ou moins-values latentes sur les actifs comptabilisés au coût selon la norme IAS 2 ;
  • ajustement des droits de mutations et frais : prise en compte des droits de mutations et frais correspondant au mode de cession de l'actif le plus approprié (soit cession de l'actif ou des titres de la société qui détient l'actif).

Par ailleurs, afin de mesurer le montant de capitaux propres nécessaires pour reconstituer le portefeuille existant le Groupe détermine un Actif Net Réévalué de reconstitution qui est calculé à partir de l'ANR EPRA triple net auquel sont ajoutés les droits de mutation et frais estimés et hors prise en compte de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe.

  30/06/2017 31/12/2016 Variation
Capitaux propres consolidés 3 063,4 2 809,9  
Créance des porteurs d'OSRA 18,2    
Neutralisation de la mise en juste valeur des instruments financiers 8,7 21,0  
Plus/moins-values latentes sur actifs comptabilisés au coût 14,4 4,3  
Ajustement droits de mutation et frais 57,8 56,0  
ANR EPRA 3 162,6 2 891,2  
ANR EPRA / action dilué 48,75 € 44,62 € 9,3%
Mise en juste valeur des instruments financiers -8,7 -21,0  
Mise en juste valeur de la dette à taux fixe 0,6 -12,3  
ANR EPRA triple net 3 154,5 2 858,0  
ANR EPRA triple net / action dilué 48,63 € 44,11 € 10,3%
Neutralisation de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe -0,6 12,3  
Droits 296,1 272,0  
ANR de reconstitution en part du Groupe 3 450,0 3 142,2  
ANR de reconstitution /action dilué 53,18 € 48,50 € 9,7%
Nombre d'actions dilué 64 870 587 64 793 183  


Indicateurs EPRA

Eurosic applique les recommandations de l'EPRA relatives aux indicateurs listés ci-après. Les recommandations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performances visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.

EPRA Earnings

L'EPRA Earnings est défini comme le « résultat récurrent provenant des activités opérationnelles ».

Passage du résultat part du Groupe à l'EPRA Earnings et au cash-flow courant :

  30/06/2017 30/06/2016
Résultat net consolidé part du groupe 388 341 156 866
Ajustements pour calculer le Résultat net EPRA (EPRA Earnings) :    
(i) Variation de juste valeur des immeubles de placement et des autres actifs -297 471 -126 961
(ii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions -3 983 -18 098
(iii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente 0 0
(iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cession 0 0
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition / écart d'acquisition négatif 0 0
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés -12 022 31 016
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts 0 0
(viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA 0 0
(ix) Ajustement (i) à (viii) sur les sociétés détenues en partenariat -8 283 -11 867
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA 9 624  8 380
Résultat net EPRA (EPRA Earnings) 76 205 39 335
Nombre moyen d'actions et d'OSRA 64 870 587 37 625 582
Résultat net EPRA par action (EPRA Earnings per Share EPS) 1,17 € 1,05 €
Variation sur 1 an 12% -
Ajustements spécifiques pour déterminer le cash-flow courant :    
(a) Charges immobilières non récurrentes 8 678 2 958
(b) Charges corporate non récurrentes 0 2 021
(c) Amortissements non liés à l'activité courante 417 487
(d) Annulation d'honoraires non récurrents -2 982 -1 262
(e) Charges d'impôts non récurrentes 3 048 -
(f) Autre - 1 224
(g) Coût des OSRA sur la période -13 643 -4 536
Cash-Flow Courant part du Groupe attribuable aux actions ordinaires 71 723 40 228
Nombre moyen d'actions hors OSRA 47 374 441 29 164 044
Cash-Flow Courant par action 1,51 € 1,38 €
Variation sur 1 an 10%  

A propos d'Eurosic
Eurosic est une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à plus de 8,1 milliards d'euros à fin juin 2017, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

L'action Eurosic est cotée à Euronext Paris - Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.

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Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 30/06/2017

Compte de résultat consolidé détaillé
En K€
30/06/2017 30/06/2016 Variation
Loyers IFRS 132 335 71 645 85%
Autres prestations et honoraires 5 976 4 710 27%
Charges locatives et taxes non récupérées -17 346 -6 068 186%
Revenus nets sur opérations de location simple 120 965 70 287 72%
Redevances financières et autres produits sur opérations de crédit-bail 6 951 -  
Charges d'exploitation sur opérations de crédit-bail -95 -  
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) 6 856 - -
Produits d'exploitation hôtelière 18 212 -  
Charges d'exploitation hôtelière -15 729 -  
Dotation aux amortissements de l'activité hôtelière -1 668 -  
Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière (hors frais de structure) 815 - -
Marge immobilière 2 455 854 187%
Charges générales d'exploitation -22 463 -12 972 73%
Autres amortissements et dépréciations - 1317 -553 138%
Résultat opérationnel courant 107 312 57 615 86%
Variation de juste valeur des immeubles de placement 297 471 126 961 +134%
Résultat de cession des immeubles de placement 3 347 17 244 -81%
Effet du regroupement d'entreprises 0 0 -
Résultat opérationnel 408 130 201 820 102%
Produits financiers 5 167 3 710 43%
Charges financières -26 984 -18 158 49%
Coût de l'endettement financier net -21 817 -14 448 51%
Autres charges et produits financiers 63 0 -
Ajustement de valeur des instruments financiers 12 269 -31 016 -
Quote-part des sociétés mises en équivalence 12 629 15 132 -17%
Résultat net avant impôts 411 274 171 488 140%
Charges d'impôts -3 048 - -
Résultat net consolidé 408 226 171 488 138%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle -19 884 -14 622 36%
Résultat net consolidé part du Groupe 388 341 156 866 148%
Nombre moyen d'actions dilué (y compris OSRA) 64 870 587 37 625 582 72%
Résultat net consolidé/action dilué (€) 5,99 4,17 44%

Annexe 2 - Bilan consolidé au 30/06/2017

Bilan Actif en K€ 30/06/2017 31/12/2016
Immeubles de placement   6 000 590    5 540 525 
Immobilisations d'exploitation hôtelière   178 577    184 022 
Créances financières sur crédit-bail   231 618    273 034 
Investissement dans les sociétés mises en équivalence   209 532    205 205 
Ecart d'acquisition   100 039    89 854 
Autres immobilisations corporelles   3 767    4 281 
Immobilisations incorporelles   346    26 
Instruments financiers dérivés   27 638    26 692 
Impôts différés actifs   8 283    10 407 
Autres actifs non courants   13 383    5 127 
Total actifs non courants   6 773 772    6 339 473 
Stocks   132 219    140 677 
Créances clients et autres créances   66 754    68 175 
Créances clients sur crédit-bail   1 220    1 420 
Créances d'impôt sur les sociétés   4 426    1 224 
Trésorerie et équivalents de trésorerie   117 089    81 125 
Actifs destinés à être cédés   67 294    121 468 
Total actifs courants   389 001    414 090 
TOTAL ACTIF   7 162 773    6 753 563 

Bilan Passif en K€ 30/06/2017 31/12/2016
Capital   790 485    790 485 
Primes d'émission   769 318     877 963 
Réserve légale   26 311     26 311 
OSRA (*) 633 343 633 342
Réserves consolidées 455 621 93 687
Résultat net consolidé part groupe   388 341    388 077 
Capitaux propres consolidés part groupe   3 063 420   2 809 866
Participations ne donnant pas le contrôle   305 436     292 564 
TOTAL CAPITAUX PROPRES   3 368 855    3 102 430  
Provision pour risques et charges   -    - 
Dettes bancaires et obligataires   2 773 037     3 030 701 
Autres dettes financières   108 938     110 851 
Instruments financiers dérivés   36 339     47 663 
Impôts différés passifs   3     1 736 
Passifs non courants   2 918 317   3 190 950 
Provision pour risques et charges   4 930     6 387 
Dettes bancaires et obligataires    663 422     296 742 
Autres dettes financières    53 247     34 545 
Dettes fournisseurs   20 114     21 817 
Autres dettes courantes    129 942     98 882 
Passifs destinés à être cédés    3 946     1 809 
Passifs courants   875 600   460 183 
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES   7 162 773    6 753 563 


[1] Les procédures de revue limitée sur les comptes consolidés condensés ont été effectuées. Le rapport sera émis après finalisation des procédures requises pour les besoins de la publication du rapport financier semestriel.

[2]     http://www.eurosic.fr/Eurosic-Rapprochement-amical-entre-Gecina-et-Eurosic_a1210.html
http://www.gecina.fr/sites/default/files/20170621_-_cp_gecina_fr_-_vf.pdf

[3]     Sur une base 100% diluée des obligations subordonnées remboursables en actions, hors autocontrôle, soit un total de 64 732 509 actions

[4]     Parité d'échange avant ajustement lié à l'augmentation de capital de Gecina

[5]     Le cabinet Ledouble a été désigné en qualité d'expert indépendant lors de la réunion du conseil d'administration du 20 juin dernier.

[6] Valeur du patrimoine sous gestion = valeur des actifs et activités (à 100% et droits inclus) gérés par le Groupe Eurosic au 30 juin 2017

[7] Valeur du patrimoine sous gestion = valeur des actifs et activités (à 100% et droits inclus) gérés par le Groupe Eurosic au 30 juin 2017

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