Eurosic : Une année 2013 en forte hausse avec un cash-flow courant en progression de +11%


        


       
 
 

Communiqué de presse

Paris, le 20 février 2014

RESULTATS DE L'ANNEE 2013

Résultats en forte hausse et structure financière renforcée

Forte progression du cash-flow et de l'ANR triple net

  • 2,92€/action de cash flow courant, en hausse de 11,2% 

  • 37,63€/action dilué d'ANR triple net, en progression de 6,1% 

  • 2,30€/action de dividende proposé, en hausse de près de 10% 

Poursuite du repositionnement du patrimoine et amélioration de la structure financière

  • Maintien d'un taux d'occupation du patrimoine en exploitation supérieur à 99% 

  • Poursuite du repositionnement du patrimoine : 

                        - 105 M€ de cessions d'actifs matures de bureaux (635 M€ en 2 ans),

                        - 120 M€ d'acquisitions d'actifs de bureaux et de logements (600 M€ en 2 ans),

                      - 50 000 m² de bureaux neufs en développement aux meilleurs standards

  • 36,6% de LTV avec près de 650 M€ de financements négociés sur l'année, dont une première émission obligataire de 125 M€ en mars 2013   

  • 3,3% de coût moyen de la dette contre 4,0% en 2012 

  • Capacité d'investissement confortée 

"Eurosic signe de très bons résultats en 2013. Malgré un contexte général difficile, Eurosic dispose de tout le savoir-faire pour continuer à bien gérer son patrimoine et compte bien utiliser ses capacités d'investissement pour saisir de nouvelles opportunités de croissance et de création de valeur." déclare Yan Perchet, Président Directeur Général d'Eurosic.

Principaux indicateurs de la société au 31 décembre 2013 en données consolidées :

en M€ 31/12/2013 31/12/2012 en M€ 31/12/2013 31/12/2012
Revenus 104,9 104,8 Taux d'occupation financier 99,2% 99,1%
Cash-flow courant PdG (*) 66,7 60,0 ICR 3,84 x 2,69 x
CFC PdG (*) par action 2,92 € 2,63 € LTV PdG (*) 36,6% 36,4%
EPRA Earnings par action 2,87 € 2,53 € Patrimoine HD PdG (*) (M€) 1 437,2 1 381,7
EPRA NNNAV par action 37,63 € 35,47 € Trésorerie consolidée (M€) 161,3 200,8
(*) PdG : Part du Groupe, en quote-part de détention.

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 20 février 2014 a arrêté les Etats Financiers Consolidés annuels. Les procédures d'audit ont été effectuées par les commissaires aux comptes et leur rapport d'audit relatif à la certification est en cours d'émission.

Chiffre d'affaires de l'année 2013

Classe d'actifs 31/12/2013 31/12/2012 Variation A périmètre constant
Bureaux 73,0 84,4 -13,5% 1,6%
Logements 10,4 0,3 x38 0,0%
Diversification 21,4 20,1 6,4% 6,3%
Total 104,9 104,8 0,0% 2,7%

En 2013, le groupe a maintenu ses revenus bruts à près de 105 M€, malgré les effets des cessions réalisées en 2012. L'impact des effets de périmètre a été en partie compensé par une progression de 2,7% des revenus sur le périmètre constant.

Les revenus locatifs bruts de l'exercice proviennent à 70% du patrimoine de bureaux et à 30% des actifs de diversification. Les dix principaux locataires d'Eurosic, présents au 31 décembre 2013, représentent 68% des loyers de l'exercice. Il s'agit d'EDF, Pierre & Vacances, SPIE, Natixis Global Asset Management, Gras Savoye, Intermarché, Sofrica, Atos Wordline, EADS, et Orange. Il n'y a eu aucun impayé sur les loyers 2013.

Cash-flow courant

Le cash-flow courant part du groupe, 66,7 M€ en valeur, soit 2,92€ par action, affiche une nouvelle progression significative de 11% en 2013. Cette évolution reflète la pertinence de la stratégie de repositionnement du patrimoine qui permet d'améliorer le rendement des actifs en diversifiant le risque locatif, et de réduction du coût moyen des financements.

31/12/2013 31/12/2012 Variation %
Cash-flow courant en PdG (en M€) 66,7 60,0 11,1%
CFC par action (*) 2,92 € 2,63 € 11,2%

(*) 22 832 826 actions en 2013 contre 22 826 912 actions en 2012.

Sur les 4 dernières années, Eurosic affiche une progression de 55% du cash-flow courant par action. (cf. graphe associé du communiqué à télécharger en PDF)

Repositionnement du patrimoine

En 2013, le Groupe Eurosic a poursuivi sa stratégie de rotation d'actifs en réalisant 105 M€ de cessions et 120 M€ d'acquisitions. Depuis octobre 2011, avec 635 M€ de cessions et 600 M€ d'acquisitions résumées ci-dessous, le Groupe a renouvelé 45% de son patrimoine.

Acquisitions Cessions
Depuis oct. 2011 333 M€ : portefeuille régions (Palmer) de 22 immeubles de bureaux
en 2012 146 M€ : 1 portefeuille de 609 logements pour 119 M€, 1 immeuble de bureaux pour 23 M€ (en quote-part) et 1 terrain pour 4 M€. 529 M€ : 7 immeubles de bureaux (dont Avant-Seine et 52 Hoche pour + de 500 M€)
en 2013 120 M€ : 3 immeubles de bureaux, 2 immeubles de logements parisiens et 296 logements  105 M€ : 7 immeubles de bureaux (dont Terra Nova 78 M€) et 19 logements

Au 31 décembre 2013, la valeur du patrimoine part du groupe s'élève à 1 437 M€ hors droits, en hausse de +2,3% à périmètre constant, offrant un taux de rendement hors droits et hors opérations de développement de 7,5%, stable par rapport à 2012. Le patrimoine en exploitation conjugue un taux d'occupation supérieur à 99%, une durée moyenne des baux de plus de 5 ans, avec un équilibre entre Ile-de-France et grandes métropoles régionales.

Classe des actifs Valorisation HD 31/12/2013 (M€) Valorisation HD 31/12/2012 (M€) Taux de rendement HD au 31/12/2013 Taux de rendement HD au 31/12/2012
Bureaux 983,2 998,3 7,5% 7,6%
Logements 180,0 119,4 7,0% 7,3%
Diversification 273,9 264,0 7,9% 8,1%
Total 1 437,2 1 381,7 7,5% 7,6%

Opérations de développement

Depuis 2012, Eurosic a initié 6 opérations de développement, bénéficiant d'ores et déjà d'autorisations de construire définitives et qui seront en 2014 toutes en phase de réalisation pour plus de 50 000 m² :

Opérations en développement Surface Date prévisionnelle de livraison Mode de détention
Euler (Paris 8) 13 000 m² 4T 2014 co-investissement
Terralta (Lyon la Part Dieu) 10 300 m² 1T2016 100%
Cergy Siège social Spie (95) 9 800 m² 4T 2015 100%
Laffitte - La Fayette (Paris 9) 7 300 m² 4T 2014 co-investissement
Rennes Champs Blancs (35) 7 200 m² 2T 2015 co-investissement
Toulouse la Plaine Siège social  GA (31) 3 250 m² 1T 2015 100%

Parmi ces opérations, Eurosic développera deux clés en main locatifs auprès de deux de ses locataires. Sur le Campus Saint Christophe (Cergy 95), Eurosic réalise le futur siège social de SPIE, avec un bâtiment certifié HQE Construction, et sur le site de La Plaine à Toulouse, le futur siège social de GA, avec un  bâtiment à énergie positive (Bepos).

Ces opérations représentent globalement un investissement de près de 250 M€ dont 120 M€ en quote-part pour Eurosic.

Dette et indicateurs financiers

Globalement, le Groupe Eurosic a négocié ou renégocié près de 650 M€ de financements dans l'année, dont 450 M€ de nouveaux crédits et 200 M€ de crédits renégociés. A noter dans les nouveaux crédits, la première émission obligataire de 125 M€ de 2013, au taux de 3,95% pour une maturité de 6 ans.

Au global, le coût moyen de la dette a été réduit à 3,3% contre 4,0% en 2012. La maturité de la dette a été allongée de 3 ans à 5,6 ans. La prochaine échéance de remboursement est reportée à avril 2018.

Au 31 décembre 2013, le taux moyen de couverture est proche de 100%, réparti entre 42% de dette à taux fixe, 23% de swaps et 35% de caps.

Les ratios bancaires au 31 décembre 2013 sont, du fait de la restructuration des instruments financiers réalisée, en très nette amélioration.

Covenants bancaires consolidés 31/12/2013 31/12/2012 Covenant
Ratio d'endettement net en PdG (LTV) 36,6% 36,4% <60,0%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) 3,84 x 2,69 x >2,0x

Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV)

L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV), calculé sur la base de la valeur hors droits des immeubles, affiche une progression de +2,16€ par action, soit +6,1% à  859 M€ au 31 décembre 2013, soit 37,63€ par action dilué.

Distribution et perspectives

Sur la base du cash-flow courant de 2,92€ par action dilué en 2013, le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Mixte de distribuer un dividende en progression de 20 centimes par action à 2,30€/action en numéraire. Cette distribution représente un rendement de l'ordre de 7,2% sur la base du cours au 17 février 2014 et correspond à environ 80% du cash-flow courant part du groupe. Le paiement est prévu le 28 avril 2014.

En 2014, Eurosic poursuivra sa politique de rotation et d'amélioration de son patrimoine en cherchant à saisir des opportunités de croissance et de création de valeur.  

Calendrier financier

- Assemblée Générale : 17 avril 2014

- Mise en paiement du dividende : 28 avril 2014

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A propos d'Eurosic

Eurosic est une société d'investissement immobilier (SIIC) qui détient et gère un patrimoine évalué à 1,44 milliard d'euros, principalement composé de bureaux récents, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200

Relations Investisseurs : Laurent Faure, Tél : +33.1.45.02.23.29, l.faure@eurosic.fr               

Pour plus d'information : www.eurosic.fr

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Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 31/12/2013 - cf. communiqué à télécharger en PDF

Annexe 2 - Indicateurs EPRA au 31/12/2013 - cf. communiqué à télécharger en PDF 

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